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 Dès lors que la société accomplit des actes civils, les associés peuvent choisir une imposition soit à l'IR soit à l'IS.

La société civile à l'IR est dite « semi-transparente ». Concernant les revenus et les plus-values réalisées au sein de la société, les associés sont imposés comme s'ils détenaient directement les actifs immobiliers et mobiliers. Chaque associé est redevable de l'impôt à raison de la quote-part des bénéfices sociaux qui lui revient, que ces bénéfices soient distribués ou capitalisés dans la société.

La société civile à l'IS est dite « opaque ». La société est imposée sur les bénéfices qu'elle réalise dans la catégorie des BIC. Par ailleurs, les associés sont imposés sur les dividendes qu'ils perçoivent.

Dans la majeure partie des situations familiales, l'imposition à l'IR est plus avantageuse, malgré les attraits de l'option à l'IS.

Avantages de l'option à l'IS

L'apport de titres imposés à l'IS à une société à l'IS bénéficie d'un sursis d'imposition des plus-values jusqu'à le cession à titre onéreux des parts. Si les parts reçues en rémunération de l'apport sont ensuite transmises à titre gratuit, il n'y a pas d'impôt sur les plus-values, la donation effaçant la plus-value en sursis d'imposition.
Certains frais sont déductibles des loyers, comme les droits d'enregistrement et les frais de notaire acquittés lors de l'acquisition.
Les bénéfices de l'exercice sont diminués des amortissements et ils sont imposés aux taux avantageux de 15 % sur ses 38.120 premiers € et de 33 1/3 au-delà.
En capitalisant les bénéfices au sein d'une société à l'IS, les contribuables les plus fortement imposés à l'ISF peuvent tirer parti du plafonnement et du bouclier fiscal.

Bien que la fiscalité à la sortie soit particulièrement sévère, l'option à l'IS s'impose souvent comme seule solution possible pour constituer un patrimoine immobilier en capitalisant les résultats, plutôt que de subir le taux marginal d'imposition de 40 % appliqués aux revenus fonciers, augmenté des prélèvements sociaux.

Inconvénients de l'option à l'IS

L'option à l'IS est irrévocable et continue à l'être en cas de mutation gratuite ou onéreuse des parts.
Les droits d'enregistrement sur les apports à société sont plus élevés : 5 % ou 3 % contre 375 € ou 500 € si le capital de la société à l'IR est supérieur à 225.000 €.

Les loyers sont imposables même s'ils n'ont pas été payés par le locataire (imposition des loyers échus et non simplement encaissés).

En cas de cession de bien immobiliers inscrits à l'actif du bilan, le montant de la plus-value est augmenté des amortissements pratiqués ; cependant, les dotations aux amortissements ont réduit chaque année le résultat imposable.

La cession des parts de société civile à l'IS ne bénéficie plus, depuis 2004, du régime de faveur des sociétés à prépondérance immobilière : il n'y a pas d'abattement de 10 % par année de détention à partir de la cinquième.

Les parts de sociétés civiles à l'IS sont relativement illiquides, justement à cause de la fiscalité. L'éventuel acquéreur exigera une décote sur le prix de vente.

Après que la société a été imposée à l'IS, les associés sont imposables sur les dividendes distribués à l'IR, après abattement de 40 % ou sur option au prélèvement libératoire.

Impôt sur le revenu

Solutions qui atténuent l'IR

Emprunt

Comme pour une personne physique, lorsqu'une société civile à l'IR contracte un prêt pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration de biens immobiliers nus donnés en location, les intérêts de cet emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Un associé peut emprunter personnellement afin de réaliser son apport ou pour acquérir des parts sociales (schéma du capital fort libéré immédiatement). Que le prêt soit contracté par la société ou par l'associé, les intérêts sont déductibles, y compris si c'est la société qui prend en charge le remboursement du prêt contracté personnellement par l'associé, capital et intérêts.

Mais, sauf exception, il est vivement déconseillé à l'associé d'emprunter à titre personnel, car en cas de donation des parts, l'emprunt contracté personnellement n'est pas déductible de la base taxable aux droits de mutation, contrairement à l'emprunt contracté par la société.

Comptes courants d'associés

Au même titre que les intérêts d'emprunt, les intérêts des comptes courants d'associés sont déductibles des revenus fonciers, dans certaines limites et sous conditions. Notamment, l'associé doit pouvoir justifier d'une corrélation suffisante entre le montant du compte courant rémunéré et l'importance des sommes utilisées pour la réalisation des dépenses. Par exemple, les intérêts des comptes courants ne sont pas déductibles lorsque la capacité de financement de la société est largement supérieure au montant des travaux.

Impôt sur la plus-value

Qu'une personne cède un actif détenu directement ou par l'intermédiaire d'une société civile à l'IR, l'impôt sur la plus-value de cession est le même.

Plutôt que de céder les actifs, les associés ont la possibilité de vendre les parts sociales. Le prix de cession est donné par l'actif net actuel, c'est-à-dire les capitaux propres auxquels on ajoute les plus-values latentes. Le prix d'acquisition est égal à la valeur nominale des parts.

Solutions qui atténuent l'impôt sur la plus-value

Société à prépondérance immobilière

Concernant l'impôt sur la plus-value constatée sur la cession des parts, la société à prépondérance immobilière est plus avantageuse que celle qui ne l'est pas :

Lorsque la société n'est pas à prépondérance immobilière, la taxation de la plus-value est de 30,1 %, sans abattement pour durée de détention, si le total des cessions des valeurs mobilières et droits sociaux dépasse 25 730 € dans l'année;

Lorsque la société est à prépondérance immobilière, le cédant bénéficie de l'abattement de 10 % par année de détention des parts au-delà de la cinquième; la plus-value réalisée est exonérée après quinze ans de détention des parts.

Ainsi, selon le délai de détention et l'importance de la plus-value, il peut être avantageux de vendre les parts plutôt que de faire vendre par la société un immeuble qu'elle a acquis récemment.

Exemple : Monsieur détient les parts d'une société civile depuis plus de 15 ans. La société a cédé des titres et acquis un immeuble valant 1 000, il y a 4 ans. La société est à prépondérance immobilière (plus de 3 ans). Aujourd'hui l'immeuble vaut 1 200. Si la cession porte sur l'immeuble, la plus-value imposable au taux de 28,1 % (16 % + 12,1 %) est de 200. Si la cession porte sur les parts détenues depuis plus de 15 ans, la plus-value est exonérée.

Compte courant

Lorsque des parts sont cédées à titre onéreux, le prix de vente est généralement fixé en tenant compte de l'actif net réel de la société (capitaux propres + plus-values latentes) et du montant des comptes courants.

La part du prix correspondant aux comptes courants n'est pas imposable, sous réserve que l'associé puisse justifier l'existence de sa créance. Seule la fraction du prix de cession correspondant au transfert des parts sociales est retenue pour le calcul de la plus-value.

Décisions qui aggravent l'impôt sur la plus-value

Capital social faible ou fort non libéré

Plus le capital est faible, plus le prix d'acquisition des parts est faible et plus la plus-value de cession est potentiellement importante. Mais si la vente des parts concerne une société civile à prépondérance immobilière, la plus-value est exonérée après quinze ans de détention.

Pour le capital fort libéré progressivement, lorsque le capital est libéré avant la cession, la plus-value est calculée comme si le capital avait été libéré à l'origine. Mais si les parts souscrites ne sont pas libérées au moment de leur cession, le prix d'acquisition à retenir est la valeur nominale des parts ; si la charge de libération du capital est transférée sur le cessionnaire, cette charge est à ajouter au prix de cession.

Comptabilisation des amortissements

Pour une société civile à l'IR, il est possible de comptabiliser les amortissements des immeubles. Cette pratique n'a pas d'incidence fiscale en cas de cession de l'immeuble par la société ; il en est autrement en cas de cession des parts.

Les amortissements sont une charge ; ils diminuent le montant du bénéfice et donc celui des comptes courants. Or, le compte courant n'est pas pris en compte dans le prix de cession des parts pour le calcul de la plus-value.

La comptabilisation des amortissements augmente le montant de la plus-value. Elle présente d'autres inconvénients, notamment elle réduit le montant des bénéfices susceptibles d'être distribués.

Droits d'enregistrement sur cession de parts

La cession de parts sociales est soumise aux droits d'enregistrement proportionnels de 5 % pour les sociétés à prépondérance immobilière ou  de 3 % pour les autres, avec un abattement de 23 000 € calculé à proportion du nombre de parts cédées sur le nombre total de parts de la société. Ils sont à la charge de l'acquéreur.

Solutions pour atténuer les droits d'enregistrement

Capital faible et compte courant

Le cession à titre onéreux de parts est soumise aux droits d'enregistrement proportionnels de 5 % ou 3 %, alors que celle du compte courant ne supporte que le droit fixe de 375 € ou 500 €. Un capital faible minimise les droits d'enregistrement.

Décision aggravant les droits d'enregistrement

Capital fort

Plus la valeur du capital cédé est élevée, plus les droits d'enregistrement proportionnels sont importants.